اصول نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه که خریدار و فروشنده باید بدانند!!!
برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند.قولنامه
گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می گویند.
آیا دو واژه قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند؟
برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد. باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟
قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.
اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر این که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا می نماید.
وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می شود چیست؟
طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.
قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟
اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش ذیل می تواند باشد:
1) در قولنامه قید می شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
2) در قولنامه طرفین موافقت می نمایند، که در تاریخ..... در دفترخانه شماره..... حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ.... به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
3) چنان چه در قولنامه ذکر شود:طرفین موافقت نمودند در تاریخ..... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه.... ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.
محکم کاری در قولنامه
آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه های معاملاتی و یا بیرون از آن جا تنظیم می شود سندی عادی است و به همین خاطر طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن بنماید تا بعداً دچار مشکل نشوند.
چند توصیه به خریدار
1) خریدار باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آن چه در سند قید شده مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد.
2) اگر مورد معامله ملک می باشد، بررسی کنید که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره)
3) اگر کسی که قولنامه را امضاء می کند خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی و یا قیم مالک است. دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببینید آیا وکیل در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ و اگر امضاکننده ولی مالک است مطمئن شود که در زمان امضاء قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. هم چنین در جائی که امضاکننده قیم مالک است باید روشن شود که آیا قیم به تنهائی حق فروش مال مولی علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضائی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
4) اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و هم چنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
5) خریدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
6) اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض احوال است و حرکات غیرعادی دارد. خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه نماید و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.
7) تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا با سند رسمی به وی منتقل نشده از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری نماید.
چند توصیه به فروشنده
1) از توام مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
2) مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد.
3) حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شود و این نکته ذکر گردد که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
4) اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر این که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا می نماید.
5) فروشنده باید کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند. به خصوص زمانی که این مشخصات منفی و مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.
6) اگر قیمت معامله را از طریق چک دریافت می کند باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی تواند برهم زند. مگر این که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.
قولنامه
نکات مهم در نوشتن قولنامه
اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری نمایند، طرف دیگر چه حقی دارد؟
طرف دیگر می تواند الزام معامله را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه درخواست نماید و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه نماید. در صورتی که طرف معامله از حضور در دفترخانه جهت امضا خودداری کند، نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضاء خواهد کرد.
قبل از اقامه چنین دعوائی بهتر است حسب مورد (فروشنده یا خریدار)، امتناع طرف دیگر از حضور در دفترخانه و حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را برای انتقال، به وسیله گواهی دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه و یا ارسال اظهارنامه ثابت نماید.
نمونه متن قولنامه ملک و زمین
خریدار : نام و نام خانوادگی . نام پدر . شماره شناسنامه محل صدور .. متولد سال .. کد ملی . شغل آدرس محلس کونت شماره تلفن .. فروشنده : نام و نام خانوادگی . نام پدر . شماره شناسنامه . محل صدور .. متولد سال کد ملی . شغل آدرس محلس کونت شماره تلفن .. مورد معامله :تمامی ششدانگ یک باب خانه/ یکدست گاه آپارتمان به مساحت …. مترمربع احداث ی در پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی بخش ….. به نشانی ….. باکلی ه توابع و لوا حق آن ازهر جهت از جمله امتیازات آب ، برق ، گاز وتلفن شماره ….بهایم ورد معامله : قیمت مورد معامله مبلغ ….. ریال برابر ….. تومان است که بهتر تیب ذیل پرداختم ی شود . الف مبلغ …. ریال نقداً پرداخت شده است ( طی چک بانکی شماره …… مورخ …… حساب جاری …… بانک …… به فروشنده تحویل گردید .) ب مبلغ ….. ریال باقیمانده بهایم ورد معامله به هنگام تنظیم سند رسمی / تحویل/ پرداختم ی شود . ( عدم پرداخته ریکا زمب الغفو قدر موعد م ق ر رمو ج بمن فسخ شدن وبی اعتباری معامله و تعلق وجوه پرداختی به فروشنده خواهدبود ، در اینصورت فروشنده م ختا راست به لحاظ من فسخ شدن قرارداد مورد معامله رابه ثالث بفروشد ، با توجه به این توافق طرفین در اینصورت نیازی به رجوع بهداد گاه و ابطال اینقرار دادن خواهدبود .)
1-خریدار مورد معامله راروی تن موده ، از کم و کیف آن ازهر جهت اطلاع وآگاهی کامل دارد .
2-طرفین م و افق تن م و د ند روز ….. ماه ….. سال ….. جهت تنظیم سند رسمی د رد فتر خانه شماره …… به نشانی …… حضوری ابن دو با پرداخت بقیه وجه به فروشنده سند رسمی مورد معامله به نام خریدار تنظیم گردد . و جهالت زام عدم حضوردر دفترخانه بهشر حماده ذیلا ست
3-هرگاه خریدار در تاریخ م ق ر رجه تتسو ی ه باقیمانده بهایم ورد معامله وتنظیم سند رسمی د رد فتر خانه مذکور حاضر نشود قرارداد من فسخ می شودو معامله بی اعتبار محسوب است و خریدار حق ی به مطالبه مبلغ ….. ریال وجه پرداختی بند الف ( که در اینم اده به عنوان و جهالت زام عدم حضور تعیین شده ) نخواهد داشت .
4-با ملاحظه اینکه هیچیک ازطرفی نح ق انصراف و عدول ندارند این سند عادی فروش پلاک مرقوم تازمان تنظیم سند رسمی ح اکم بررا بط ه حقوقی آنها خواهدبود .
5-ملاک عدم حضور هریک ازطرفی نگو اهی کتبی دفترخانه فوق الذکر خواهدبود .
6-کلیه خیارات ازهر جهت از جمله خیار غبن به هرمیزان ازطرفی نسا ق طش د .
7-هزینه های قانونی ازهر جهت وباب تبه عهده فروشنده است ، طرفین مخارج تنظیم سند رسمی را بالمن اصفه خواهند پرداخت .
8-حق انتقال حقوق اینقرار دادبه ثالث تا تسویه کل قیمت ملک ا زخر یدار سلب گردیده و هرگاه بدون پرداخت تمام به اچ نینا نت قالی صورت گیرد فروشنده م ختا راست به اعلام من فسخ شدن قرارداد طی اظهارنامه یانا مه سفارشی وضبط وجه پرداختی خریدار به عنوان و جهالت زامت خلفا زاین ماده قرارداد .
9-مورد معامله تازمان تسویه کامل بهایم ورد معامله یا تنظیم سند رسمی د رید فروشنده است و خریدار حق ی به مطالبه و تحویل گرفتن آن ندارد .
10-فروشنده اقرار دارد ملکم ورد معامله مشمول مصادره و توقیف اموال نشده و شخصاً هم ممنوع المعامل ه نیست و مورد معامله در رهن اشخاص حقیقی یا حقوقی وو ثی ق ه برایش خص ثالث نمی باشد ومنافع آن به دیگری واگذار نشده است ، ضمناً رفع هرگونه اشکال و ایراد قانونی برعهده فروشنده است .
11-هرگاه مورد معامله مستحق لل غیر باشد یا بعداً این امر محقق گردد خریدار حق داردبه اعلام من فسخ شدن قرارداد ومطالب ه وجه پرداختی بعلاوه دوبرابر مبلغ …. ریال و جه التزام مقررشد هدر قسمت اول ماده 4 وفروش نده با ق بولای نمو ضوع و تعهد به پرداخت تا مدت ….. سال شمسی نیز ضمانت کشف فساد وجب را نخس ارات خریدار را بشرح اینم اده نموده است
12-اینقرار داد در …. نسخه تنظیم شده و کلیه نسخ اعتبار مساوی دارد .
منبع:www.Milad-Bagheri.ir
